济南首次推出限房价地块 1.1万元/平米

济南迎来首宗限房价的挂牌土地———“该宗土地内商品房源销售价格不高于1.1万元/平方米。”该市国土资源局18日公布的高新区创新谷1宗土地的挂牌文件中如此要求。

“限房价的土地进一步加强了大家对未来房价稳定的预期。不过，这样的土地会否大规模供应还不好说，这次更可能只是个案。”就此，合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者表示。

国内某大型开发商驻济营销负责人对经济导报记者表示，“其实此前济南市场上已有限房价的情况出现，比如东部有些楼盘所有产品一口价。而本次限房价是在土地出让之初就确定了，它向市场释放出了更明确的‘维稳’信号。”

限价1.1万元/平方米

经济导报记者注意到，下月7日，济南市高新区将迎来10宗土地的挂牌转让。其中5宗为工业用地，其他5宗为商业、居住等城市建设用地，包括1宗限房价的土地。18日公布的土地挂牌文件显示，这些土地很多都绑定了产业引入等条件。

其中，贤文片区正丰路东侧、工业南路北侧有两个地块一并转让，商服、居住用地各1宗。挂牌文件显示，商服地块写字楼部分自持比例不低于50%，自持年限不低于20年。

最引人注目的是限房价地块。该宗土地的熟化主体高新区管委会提出，为加快创新谷片区发展，引进专家和高端人才，控制片区房价，打造优质的居住环境，该宗土地不允许联合竞买，土地竞得人须承诺该宗土地内商品房源销售价格不高于1.1万元/平方米，并在该宗土地内设置垃圾集中回收系统、直饮水入户系统。

经济导报记者注意到，该宗土地位于长清大学园片区海棠路以西、创新谷以内，面积为62852平方米，约94.28亩，地上最大容积率为1.6，地上最大建筑面积为10.6万平方米。前述开发商驻济营销负责人向经济导报记者介绍，这片土地北边就是长清的马鞍山(楼盘)，周边环境较好，未来的产品预计以洋房、小高层为主。

能否大规模推开存疑

除了限房价地块，此前济南高新区还推出了一宗“只租不售”的地块，位于高新区东区，要求开发商对未来的商品住宅自持70年产权，并优先租赁给驻区企业职工，户型建筑面积不大于120平方米，一次签订租赁协议不超过5年。

先有只租不售的地块，再有直接限房价的地块，未来这样的土地还有更多吗?它对房价又会产生什么样的影响?

“现在(济南)地产圈最关心的，是此后会不会有更多这样的土地。如果只是个案的话，其影响将只是在市场预期层面。首先，这个地块在长清南部，不在主城区内;其次，对它的限价并没有明显低于市场价。”前述开发商驻济营销负责人对经济导报记者分析说，“而如果大规模推开，则会影响供需关系。”

许传明则认为，无论是只租不售地块还是限房价地块，都属于高新区。回顾以往，高新区在供地方面一直比较注重产业的培育和引入。最近推出的地块与此前的思路一脉相承，只是更加注重人才的引入。“高新区产业经济更发达，对土地财政的依赖也相对小一些，这也是高新区能推出此类政策的原因所在。”

但许传明并不认为限房价地块会大规模铺开，“目前济南的土地政策主要是限房价、竞买安置房，这个政策已经运行一段时间，且并未有转向的迹象。”

经济导报记者注意到，截至目前，济南的土地出让最高限价新政已经施行5个多月，共经历多轮土拍，开发商共竞买政府储备性安置房410888平方米。济南市也正在研究将储备性安置房转为政府租赁房，甚至是共有产权房。

未来房价或盘整

对于本次限房价地块的限售价，前述开发商驻济营销负责人认为总体合理：“长清大学城附近的普通住宅目前平均售价在9000元/平方米至1万元/平方米，洋房产品则在1.2万元/平方米以上。本次推出的地块位置更靠南，周边没有在售楼盘。那里属于创新谷，是高新区未来的经济发展支点，再加上它的产品会以洋房、小高层为主，1.1万元/平方米的售价还是比较适中的。”

实际上，在济南主城区内，相关部门此前已经对新房价格采取了限制措施。“比如在唐冶片区，某楼盘的高层产品限价为11999元/平方米，开发商不得不将所有产品一口价销售，以至于这个楼盘很快就售罄。所以，如果单纯说创新谷1.1万元/平方米的售价，它对市场的影响并不大。”这位营销负责人对经济导报记者分析，“它影响大的地方在于给人的心理暗示。以前的限价并不是那么明确，而且也不是一成不变的。现在的限价是在开发商拍地时就明确了，这使市场的心理预期变得稳定。”

许传明也认为，1.1万元/平方米的限价与目前当地市场价相比并不算低。他同时认为，这样的限价对稳定未来的市场预期作用很大。“它意味着未来两年内在这一片区，1.1万元/平方米的价格就是一个天花板。这对其他没有限价的地块也会产生同样的市场预期。所以，从这种意义上讲，限价地对稳定房地产市场是有积极意义的。”

经济导报记者注意到，目前济南的房地产市场正处在“淡季”，且是“供销两淡”。“由于调控政策持续高压，大家对房价的预期已经不那么狂躁，未来的楼市很可能会盘整一段时间。”前述开发商驻济营销负责人判断。