旅游地产

“优先摇号”下的刚需购房者: 你的房票该这样用

2018年04月13日来源:和讯网行业动态责任编辑:lvyoudichan

楼盘网4月13日讯 4月12日,成都发布了《刚需优先若干问题的解答》,对广大购房者普遍关注的若干问题进行了补充解答。

2017年底的“公证摇号”,将被全款购房者夺走的购房资格交回到刚需购房者手中;2018年3月的“刚需优先”,使刚需购房者的购房机会最大化。

政策将购房资格与购房机会都推到了刚需购房者面前,那么“优先摇号”的刚需们,你们的房票又该如何正确使用??

市场表象

面积大总价高 中签堪比中彩票

对于刚需家庭来说,“大户型”是不得不面对的一个难点,无论单价高低,户型面积越大,则意味着总价更高,对于刚需家庭来说,准入门槛就更高。

锐理数据针对摇号以来的所有住宅预售进行了统计,截至4月11日,成都市一二三圈层共发放住宅预售许可证140余张,住宅房源54243套,总建筑面积近597万㎡,套均面积约110㎡。其中,主城区的房源套均面积则更大,达到了127.9㎡,按照同期主城区商品住宅备案均价13843元/㎡来计算,主城区住宅套均总价约177万元,这对于刚需家庭来说,并不是一个轻松的数额。

除了户型大这一硬条件之外,“低中签率”也是令人头痛的原因之一。

在“公证摇号”之前,受“全款优先”等限制条件的影响,刚需购房者的购房需求难以释放,不断累积。当购房机会来临,购房者的买房心理和诉求也在快速发生转变,在急迫和恐慌心理作用下,“一人报多盘”和“一家多口报一盘”的现象屡见不鲜,长久累积的刚需购房需求得到释放。

截至2018年3月底,成都已公布结果的摇号项目中,有10个项目、11批次房源的审核通过人数上万,普通购房者中签率最低的是招商中央华城,仅0.95%。

摇号人数万人以上楼盘中签率统计(统计截至3月底)


摇号人数万人以上楼盘中签率统计(统计截至3月底)

刚需购房者面临的市场困境不可忽视,但锐理认为,这并不代表着刚需的购房机会已被市场蚕食。在调控不断深入的过程中,在新政策施行的初期,这样的阵痛在所难免,我们要从这些市场表象之下,去寻找刚需购房者的未来方向与出路。

市场扫描

一二手市场房价倒挂 刚需还看新房

首先要明确的是,尽管近期摇号购房中签率低,部分购房意愿强烈、购房资金充足的购房者还可以选择二手房,但对于刚需购房者来说,仍需将眼光放在新房市场。

摇号以来,提供给普通购房者的利好除了均等的购房机会之外,还有稳定的房价。以武侯新城的西派城为例,2017年年初其一、二批次房源的销售单价已达到17000元/㎡甚至更高,而一年之后,2018年3月其最新批次房源销售单价约15000元/㎡,不升反降。此外,同样热门的招商·中央华城、万科·理想城等在摇号前后的销售单价也相差不大。

新房房价趋稳,二手房单价却步步走高。据链家的二手房销售数据显示,过去一年,成都新房与二手房出现价格倒挂,二者间的剪刀差也越来越大。截至2018年3月,成都(远郊除外)新房备案均价10800元/㎡,二手房单价约18382元/㎡,价格差约8000元/㎡。

新房数据来源:锐理数据;二手房数据来源:链家网


新房数据来源:锐理数据;二手房数据来源:链家网

近远郊成供应主力 买房可向外走

供应维度

对于“刚需”的界定,历来标准不一,住宅建筑面积并不能说明所有的问题,但却是最为关键的因素之一。前几年,市场多把刚需的购房面积设定在90㎡以下,而随着“二孩”政策的开放,家庭成员增加,居住所需要的空间也随之增加,因此,此次锐理以110㎡为参考标准,探讨:110㎡以下刚需住宅的市场机会在哪里?

根据已摇号的住宅房源来看,成都主城区的住宅套均面积远高于近郊、远郊以及天府新区。除主城区外,其余三个区域的套均面积均在110㎡以下,天府新区最低,仅102.5㎡。

数据来源:锐理数据(统计截至4月11日)


数据来源:锐理数据(统计截至4月11日)

将时间跨度拉长,锐理数据统计了2016年4月-2018年3月这两年时间内,110㎡以下户型在各区域的供应情况。其中天府新区供应最少,主城区和远郊区的供应量相差不多,而近郊区占比最多,供应量超过了其他三大区域的供应总和。

数据来源:锐理数据


数据来源:锐理数据

房价维度

另一个影响刚需购房的重要因素则是房价。在2016年以来的这一波行情里,成都各个区域的房价都不可避免地走高。不过,各区域的房价差异较大。根据统计结果来看,这两年以来房价从高到低维持着“主城区-天府新区-近郊-远郊”这样的顺序,到今年3月,主城区和天府新区的均价分别高达13828元/㎡和11930元/㎡,而近郊和远郊的整体均价还未突破万元大关。

数据来源:锐理数据


数据来源:锐理数据

存量维度

再来看110㎡以下户型的存量情况。不可否认,2017年是成都“地价破万”的关键年份,这一年主城区楼面地价被刷新至17200元/㎡,近郊五大区的最高地价也相继破万,未来这一批高价地的项目的房价必定不低,这也是引起冲动性购房的因素之一。但是,另一方面也应看到,由于调控政策的层层深化,目前各区域还有不少的存量面积没有释放出来,这一部分也是刚需购房者的机会点之一。

截至4月12日,该面积段户型存量最大的是近郊区,存量面积达302.5万㎡,其次是远郊区和主城区。

数据来源:锐理数据(统计截至:2018.4.12)


数据来源:锐理数据(统计截至:2018.4.12)

根据2017年成都各区域该面积段房源的月均去化量来计算,目前大成都110㎡以下面积段户型房源去化周期约为12个月,其中最长的是天府新区约21.4个月,最短的是近郊区约4.1个月。

数据来源:锐理数据(统计截至:2018.4.12)


数据来源:锐理数据(统计截至:2018.4.12)

租购并举成为新方向 更多机会在路上

2017年,“租购并举”成为民生热点之一,“房住不炒、租购并举”成为了房地产长效机制主要内容。“租”与“购”未来都将是解决居住难题的重要途径,政府以及社会各界也在为此做出各项努力。

租:多主体供给

随着“租售同权”的提出,对于刚需甚至非刚需购房族来说,租赁将在未来市场上扮演着举足轻重的角色。而在租赁住房的供给方面,政府、房企等共同组成了“多主体供给”的住房租赁体系。

2017年,成都出让了多宗租赁住房用地;2018年1月,成都成为首批开展住房租赁试点的城市之一,根据《成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》,成都的租赁住房试点工作将主要在产业园区(特别是产业新区)周边、特色镇周边等区域展开。

除此之外,多家房企也开始涉足长租公寓,目前较为成熟的有龙湖· 冠寓和万科· 泊寓等,2018年3月,佳兆业、中海、滨江、旭辉、招商、合景泰富等6家品牌房企宣布进军长租公寓市场。目前长租公寓处在发展初期,后续的发展空间巨大。

购:增加住宅用地供应面积。

此外,根据去年发布的《成都市房地产业五年规划》中的全市住房建设年度计划,成都市住宅供应将会逐年增,并且在土地供应端也有相应支撑,其中商品住宅供地预计将由2017年的8800亩,上涨到2021年的11890亩。

截图来源:《成都市房地产业五年规划》


截图来源:《成都市房地产业五年规划》

日前,2018成都中心城区(特指成都高新区及锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区)国有建设用地供应总量公布,其中住宅用地供应计划220公顷,同比增长19%,预计可建住房约550万㎡,因此,刚需购房者应稳定信心,后期政府的用地供应正在路上。

旅游地产刚需低价楼盘推荐:

参考价格:参考均价8300元/㎡

楼盘地址:海东新区大理海东新城环海路下和北山

楼盘电话:400-818-0066 转 887473

姓名:

手机:

 我已阅读并同意 《楼盘网用户服务协议》

参考价格:参考均价7500元/㎡

楼盘地址:海东新区云南省大理白族自治州洱海海畔海东新城中心片区

楼盘电话:400-818-0066 转 928071

姓名:

手机:

 我已阅读并同意 《楼盘网用户服务协议》

更多>>
楼盘知道

热门关键词: 公积金贷款贷款流程

    • 意向区域
    • 价格