20岁金科：加速布局“三圈一带”

1998年重庆起家，年届20岁的金科地产集团股份有限公司(以下简称“金科”)正在加速奔跑。

在日前的华南品牌发布会上，金科联席总裁方明富透露称，2018年计划加大华南地区投资开发力度，将“深耕华南、扩展海西、布局大湾区”作为区域主要战略目标，重点拓展广州、深圳、福州、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、珠海、江门10个城市。

此外，金科营销中心总经理李衍明首次披露了“三系一核”的产品战略，系统介绍了琼华、博翠、集美三大产品线。项目选址上，博翠系将重点关注一二线或强三线城市，聚焦中心城市的城市中心、一二环区域或有发展潜力的未来新城。

从卖房子转变到提供生活方式

站在追求“美好生活”新起点，房企纷纷借我国城镇化进程不断深化的东风，抢抓城市群发展机遇，加速市场布局。金科也不例外。

早在2016年4月，金科就启动了新的品牌升级战略。2017年，金科发布“美好生活服务商”的战略构想，将此作为企业战略定位，意在打造“地产+服务”的运营模式。

方明富表示，从卖房子转变到生活方式的提供，是房企发展的大势所趋。

成立金科社区综合服务集团有限责任公司、金科教育投资管理公司;打造重庆两江健康科技新城项目、健康云社区;与微软(中国)构建天启大数据信息系统;与腾讯合作，建立“智慧营销+社区服务+智能硬件”模型，把智慧内容植入到金科大社区……一系列动作，体现了金科的“野心”。

金科方面表示，成熟社区是房地产开发的终点，也是服务商的起点。社区服务发展空间极大。从医疗到养老、从金融到家政——社区服务的竞争对手(合作伙伴)是每个细分服务行业中强大的专业选手。

据悉，目前金科已与阿里、腾讯、中铁、保时捷等278家服务商保持了长期合作关系。同时，旗下的金科服务已进驻109个城市、579个社区，合同家庭130.5万个、建筑面积2.21亿平方米。

伴随“产业兴国”的国家战略，金科的战略布局逐渐加深。一方面，加强人才建设，打造近千人的商住地产团队与产业园区团队;另一方面，以地产为根基，进行战略转型、产业升级。2014年，金科产业集团落址首都北京(楼盘)，拉开了产业综合运营的序幕。

在今年3月举办的“华北区域(产业集团)品牌战略发布会”上，金科高级副总裁、华北区域(产业集团)董事长兼总经理何立为回顾过去10年发展之路，将其概括为“进京赶考”的10年，交出了尚为满意的“答卷”：以北京为原点，从单一城市扩张为多城版图。据何立为透露，截至目前，金科已进入北京、天津(楼盘)、石家庄(楼盘)、太原(楼盘)、沈阳、大连(楼盘)、张家口(楼盘)、唐山(楼盘)等重点城市。

战略布局解码

上述动作都与金科的战略布局相契合。

据方明富介绍，“三圈一带”是构建美好生活的金科发展战略，即布局京津冀经济群、长三角经济圈、珠三角经济圈以及长江经济带。

“三位一体”是金科核心竞争力的构建和输出，是金科构建“美好生活”的用户战略。

“三系一核”是金科构建美好生活的产品战略，基于用户需求，以“东方人居”为核，构建全新三大产品线品牌，包括“琼华”、“博翠”、“集美”三大系列产品，以重塑时代风潮下的东方人居典范。

目前，金科产业已在全国形成“七城十园”的发展布局。在全国范围内，已建成的产业物业近100万平方米，入园企业超过300家，其中世界500强企业、行业百强企业和千人计划企业占比超过10%。

面向未来，何立为表示，将择优布局市场潜力相对较大的三四线城市，同时继续实施“一体两翼、三足鼎立、多点布局”的策略——以北京为主体，以天津、石家庄为两翼，战略性进入太原、沈阳、大连等核心城市。在产业方面，将围绕大健康、文化旅游、智慧科技三大方向，聚焦“健康科技城”、“健康文旅城”两条核心产品线，形成可复制的产业运营模式。

同时，金科将以京津冀和中西部区域为重点，扩大投资布局，新增产业投资项目不少于10个，累计完成投资约300亿元，通过“以产带城、以城促产”，实现产城融合、以产促城，为城市产业繁荣注入新动力(310328,基金吧)，为人们的美好生活注入新活力。

“跻身京津冀房企销售规模前十，争当中国一流的园区运营商。”何立为说。

千亿元目标背后的挑战

4月16日，金科发布2017年年度业绩报告，这是其历史上最好的“成绩单”。2017年，金科实现销售金额约658亿元，同比增长约93%。其中，地产板块表现突出，实现签约销售金额约630亿元，同比增长约97%;签约销售面积约843万平方米，同比增长69%。

同一天，金科披露的2018年一季度销售数据显示，今年前3个月，其销售金额、面积均实现同比翻倍，其中销售金额约241亿元，同比增长约142%;地产板块实现签约销售金额约236亿元，同比增长约148%。

几乎翻倍的销售成绩透露的是金科对于规模的渴望。在规模的跑道上，金科正在加速

在金科董事长蒋思海看来，曾经偏安西南一隅的金科想要在这一轮大周期中占有一席之地，规模或将起到决定性作用，“有规模才有江湖地位和话语权”。因此，金科今年已把千亿元目标提上日程。

实现规模快速增长的关键在于执行。为了能够在一众房企中开辟一条路，金科在这一轮疯狂扩张中体现得尤为明显。过去一年，金科砸下460亿元，在全国拿地79宗，计容面积约1245万平方米，同比增长约103%。截至去年年底，其可售面积约3300万平方米。

与此同时，与大部分中型房企一样，金科在追赶规模的路上使出浑身解数。去年5月，金科的管理团队先后前往碧桂园及恒大进行交流——如何让自己跑得更快更稳。

据了解，金科在其内部一则《关于召开“全面学习碧桂园，实现金科跨越式发展”启动大会的通知》中提到，为提升市场占有率，集团管理委员会决定全面对标碧桂园，从稳健式发展向跨越式发展转变，全面提升经营效质。

金科随后发布了“发展战略规划纲要”，首提“2000亿元”的大目标。按其计划，在2017至2020年期间，实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，最终在2020年冲击2000亿元的目标。

在此目标下，金科提出了“1671”和“6789”的周转战略。“1671”，即拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正;而“6789”则表示首次开盘去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。

“快”虽有助于规模快速增长，但背后压力随之倍增。据其年报披露，2017年金科的借款余额高达677亿元，资产负债率85.79%，与2016年相比上涨6.41%。此外，金科经营活动产生的现金流出现大幅下降，降幅达235.90%，为-84.85亿元。

业内专家置评，追求规模是每个房企不会放弃的目标。其中，高周转仍是最有效的利器，但关键是能否实现高质量与高周转的融合。

未来，如何实现又好又快发展，将是摆在金科面前的一道关键课题。