2018上半年昆明楼市报告——住宅均价13397元/㎡

2018年上半年昆明楼市研究报告显示，上半年昆明商品住宅呈现供不应求的状态，成交均价13397元/㎡，较2017年下半年上涨了1676元/㎡，且住宅存量去化周期仅需6个月。

一、土地市场情况

土地市场火热，外来房企已占据昆明市场

2018年上半年，昆明主城区合计供应土地68宗，面积2880.59亩;成交土地69宗，面积3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，一直持续上涨，成交金额223.48亿元。

昆明市近三年土拍情况

就区域而言，上半年土地供应主要集中在呈贡区和官渡区，供应占比分别为21%和50%。就各版块而言，东南、官南、呈贡、空港为上半年土地供求热点区域，世博和西山板块上半年无土地供应成交。

昆明市各区2018上半年土拍情况

2018上半年，前十拿地房企多为外来房企，外来房企已占据昆明市场，本土中小型房企日渐式微，其中碧桂园所占市场份额最高(拿地面积占比18%，成交总价占比11%)。

2018年半年房企在昆明拿地排名

二、上半年昆明楼市情况

商品房去化需33个月，商业市场持续低迷，车位去化压力最大。

商品房

2018年上半年，昆明新增商品房供应493.13万㎡，成交量504.8万㎡，成交均价12634元/㎡。商品房存量约2760万㎡，较2017年底下降了12万㎡，按照2018年上半年月均去化84万㎡计算，还需33个月消化。其中，商品房新增及销量主力均为商品住宅(新增占59%，销量占72%)，存量仅占14%;车位存量最高，占比44%，去化压力较大。

2016—2018上半年昆明商品房成交均价走势

商业

2018年上半年商业新增量26.97万㎡，成交29.65万㎡，环比下降3.33%，同比下降0.70%;上半年成交均价21858元/㎡。截止18年6月30日，存量550万㎡;按照17年月均去化5.0万㎡，需110个月(约9.1年)消化，库存堪忧。

写字楼

2018年上半年写字楼供应27.47万㎡，成交22.57万㎡，成交均价13321元/㎡。截止6月30日，写字楼存量275.21万㎡，按照2018年上半年月均去化3.76万㎡，需73个月(约6年)消化，存量较大，去化任务艰巨。

公寓

2018年上半年公寓新增21.62万㎡，成交28.55万㎡，成交均价10641/㎡。存量148.46万㎡(SOHO 占85%，LOFT占15%)，按照2018年月均去化7.46万㎡，需20个月(约1.6年)消化。

2016—2018上半年昆明商品住宅成交均价走势

住宅

2018年上半年商品住宅供应293.28万㎡，环比下降26%，成交363.49万㎡，环比下降14%;成交均价13397元/㎡，较2017年下半年增加了1676元/㎡;商品住宅存量384万㎡，较2017年年底下降了70万㎡，按照2018年上半年月均去化61万㎡计算，去化周期为6.3个月。

2016—2018上半年昆明商品住宅存量变化

2018年商品住宅供销存南市区占主力(供应量占44%，销量占52%，存量占41%);其次为北市区，售价最高为中市区15089元/㎡，比最低均价区域呈贡区10662元/㎡高4427元/㎡。

三、项目集中开盘，南、北市区最为热门

2018年上半年72个项目进行开盘推售，推出房源18238套，同比增长68.26%;开盘销售17263套，同比增长141.07%，整体销售率为78.67%。其中住宅推出17168套，认购13724套，认购率79.94%;公寓推出624套，认购率58.32%。

2014—2018上半年开盘年度走势

2018年上半年，南、北市区最为热门，新推及去化都占据前列;南市区热门项目以生态半岛、万科翡翠、红星天铂、海伦国际、金科江湖海为代表;北市区主要以俊发城为热门项目代表。

上半年昆明市各区房源去化情况分析

四、楼市预测

1、宏观数据

昆明房地产投资逐年增加，经济的最主要的贡献来源于房地产，土地市场活跃，昆明市房地产投资火热，大量资金流入地产行业，将持续处于繁荣期，各项经济指标均有不同程度的攀升。

2、政策环境预判

昆明政策会越来越收紧，但相对其他城市还是比较宽松;

3、供应量预判分析

在售项目存量—截止2018年6月底，住宅产品存量为384万方，按照上半年平均去化速度，去化周期为6.3个月。

4、整体市场预判总结

全国楼市调控趋紧的大背景下，昆明市场环境将持续宽松在全国“房住不炒”的定掉下，昆明政策性预期会加强，但是全面收紧的可能性不大，相对宽松的背景下，同比稳中有升，投资型需求持续扩大，特别是改善型和旅居型大盘将更受青睐。下半年热点区域依旧是南市区和呈贡区。

由于房价受地价影响较大，昆明土地成交大幅增加，楼板价不断攀升，土地成本增加，加上市场供不应求，商品房存量锐减，严重不足，预测2018下半年楼市向好，市场依旧维持着稳价上涨的主旋律，城市核心区域及热点板块部分物业上涨控制在一定范围内，近郊区县楼市均价将会被大幅拉高。

楼市呈现向好之势，有望成为下一个“海南”。