昆明房价多少才算合适？

一月一度的数据下来了，昆明房价又涨了，从国家统计局发布的《2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，昆明5月份新房房价环比上涨0.9%，同比上涨10.8%，就同比涨幅，在全国70个大中城市中，位列全国第五，在前面的有丹东(11.7%)、大连(11.6%)、哈尔滨(11.1%)、西安(11%)。

按照国家统计局的数据，昆明新房价格从2016年6月开始连续上涨，到现在已涨了整整两年。

根据昆明14个热点楼盘的售价进行监控，从过去的3个月售价与最近的售价对比发现，这些热点楼盘(除经开区和呈贡的之外)售价基本都过1.3万/平，普遍涨幅均超过30%，涨幅最高超过60%，最低也25%。

楼盘名称3月前售价近期售价备注碧桂园璟台1.21.35-1.5

1、价格抽取的数值仅是某个组团某种产品业态，存在一定误差;

2、价格仅是参考数据，最终以开发商的成交价为主。

金科江湖海1.3-1.61.8-2.2滇池俊府1.32.1金地九樾1.31.6-1.8万科翡翠

1.3-1.61.8-2魅力之城1.15-1.21.4-1.6筑友双河湾1.3-1.51.8-1.9颐和18981-1.251.45红星天铂1.1451.5河畔俊园1.11.45-1.65东旭御山湖0.7-0.81.-1.2龙斗壹号0.8-0.91.1-1.2融城昆明湖0.95-11.3-1.5春风十里1.251.4

从这些楼盘发现，基本都集中在昆明南市区，滇池俊府和金科江湖海及万科翡翠算是目前涨幅的前三甲，主要是同一类产品，在相对较短的时间内，售价有大幅度的上浮变化，重点是即使是目前售价，也依然不缺客户。

二手房方面，昆明5月份环比上涨1.6%，位居全国第二，仅次于武汉和乌鲁木齐(均上涨1.8%)，同比7.8%，涨幅处于全国70个大中城市的中位水平。

从整理的数据上显示， 昆明的新房房价整体上扬是在2016年6月份，而二手房则是在2017年3月份开始的，从时间的滞后性上看，二手房的觉醒足足晚了9个月时间。

整体而言，新房市场触发市场最新信息的维度和触角较多，收集和反馈信息也较为及时，对价格变化的敏感度可以达到最大，而二手房也仅仅是房东有挂卖变现的需求，而这个需求是相对少数的，只有在买方对房源需求的量上，才会触发价格的调整，为此，会造成一定时间的滞后。

从涨幅比例上看，从2017年8月份同比涨幅突破4%之后，一直保持持续上涨的状态，2018年2月和2018年5月份是达到7.8%的最高点。

根据中国房价行情网数据显示，2018年5月，昆明二手房房价达到1.18万元/平。

数据来源：国家统计局，整理：昆明楼市动态

结合新房及二手房数据分析，目前昆明新房房价一路高扬，新房的去化速度明显放缓，从上周开盘的几个楼盘销售情况来看， 很难再现大规模的日光盘。但二手房上升势头不减。

简单几点看法：

1、投资客评估产品未来溢价空间收窄。最近一外地团队在昆明洽谈团购事宜，原本敲定一地铁盘，带带装修交付1.2万元/平，就在签订协议前，开发商临时变卦，要求每平米上浮1000元，直接吓退了。

假设，大部分投资客撤离昆明市场，将会怎么样呢?昆明的开发商还能有多少自信呢?

这里很有必要说一下，6月16日，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。这意味着居民拥有房屋的情况“全透明”，不动产的全国联网时代已经来临，再也不用人工数“黑灯率”了，“房叔”，“房姐”将无处遁形。

虽然，我并不认为不动产的登记会让房价下跌，但实际上对资金的游离走向会有影响的，尤其是一些占有需求的客户心理预期影响会比较大。

2、昆明目前的房价水平已经形成客群的消费分流。

整体而言，一方面会驱赶部分初次置业者从昆明主城区分流到昆明近郊置业，如太平新区(应楼粉的要求，后续将会出文解读)房价不及7000元/平;另一方面会驱逐部分刚需选择二手房，二手房将进入全面补涨阶段，从最近几个月的涨幅数据得到了印证。

假设，当二手房房价形成倒挂的时候，新房的机会又会是在哪呢?

3、什么样的房价水平才是适合昆明的?

关于调控预期，就单纯以房价连涨2年的事实，昆明就要背负足够大的压力。

那到底什么样的房价水平才适合昆明呢?

当然，这里不想去过多以昆明收入水平、昆明的产业、人口等这些维度来解析。回归最具现实的是，目前的房价水平适不适合昆明?如果不合适，昆明今些年冒出来的大平层产品、别墅项目是谁买掉的呀?昆明频现的日光盘是怎么出现的，昆明房价涨幅为什么如此之大时间又是如此之久呢?

有人会反问，如果合适为什么还有那么多人买不起房?搁在昆明平均房价4598元/平的十年前，依然也有很多人买不起房。搁在任何一个城市都也会有这种矛盾--人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

在符合房住不炒的大前提下，不能以让所有人都买得起房去绑架市场对房价反刍的结果，即使调控，核心也是稳房价，而非降房价。

当然，买房上车的值得庆祝，租房也没有什么丢人的，房子可以租来的，但生活可以不是。而投资的朋友也千万别被房价绑架了，在这几年来房价的暴涨之外，应该思考一下自己的赚钱能力，所在行业，工作能力，思维方式是不是有所突破?如果房价很长一段时间内都不再上涨了，你是否还有办法继续创造财富?如果有，你就是真正的富人;如果没有，你已经被房价绑架了。