绿城济南项目“大起底”,多数为代建

楼盘网7月13日消息 近期，位于章丘的中康绿城百合花园小区在建楼房因质量问题遭遇业主维权。

该项目官方微信公众号近日发布了“致业主的一封信”表示，百合花园9#、14#、15#、16#楼部分楼层在施工过程中确实出现了质量问题，并承诺对相关问题予以整改，“若整改仍未达到合格标准的构件，予以拆除重建处理”。

这封信的落款为“济南(楼盘)中康房地产开发有限公司”。这让有的购房者心里有些疑惑。

“当初是出于对大品牌房企的信任买的这房子，但现在又有种说法是，这其实不是纯绿城的项目。济南有那么多绿城项目，到底哪个是真绿城?”有购房者对经济导报记者说。

事实上，在林林总总的“绿城系”产品背后，是绿城极其复杂的“代建”架构。

引入股权合作方

一位绿城济南公司的人士对经济导报记者说，绿城的业务架构非常复杂，尤其在代建方面，他们自己有时都很难分清。

以绿城中国(03900.HK)为主体，绿城此前构建了绿城房产集团(投资开发)、绿城管理集团(代建开发)、绿城资产集团(金控平台)、绿城小镇集团(小镇建设)、绿城理想生活集团(生活服务)5个板块。

经济导报记者查阅绿城中国官网看到，截至2018年3月31日，绿城房产集团项目板块包括济南的5个项目，分别是海尔绿城·济南全运村、济南中心、绿城·济南百合花园、高新绿城·济南玉兰花园、济南新东站项目，均为投资项目。

其中，唯一一个由绿城中国100%控股的项目是新东站项目，这也是绿城在济南为数不多的直接拿地项目。去年12月，绿城房地产集团旗下的济南泉秀置业有限公司竞得济南新东站A7地块，开发物业类型为别墅。

经济导报记者梳理相关项目公司股权结构发现，除了这一绝对控股项目，其他则是合作项目，且绿城持有部分股份，比较知名的项目即是济南全运村。

济南全运村是绿城首个全运村项目，开发商是济南海尔绿城置业，海尔持有55%的股份，绿城持有45%的权益，由绿城操盘。

绿城百合花园也是绿城与海尔合作的项目。2010年，绿城以12.4亿元收购海信旗下的山东东城置业100%股权，从而将百合花园所在地块收入囊中，此后绿城又引入海尔合作开发这一项目，绿城持有49%权益，而海尔持股51%。

除了海尔，山东高速(600350,股吧)也是绿城的合作方，绿城济南中心的开发商山东财富纵横置业的大股东曾为山东高速。不过，山东高速在2016年选择退出，挂牌转让了财富纵横置业51%股权。目前财富纵横置业的股东包括重庆(楼盘)京航股权投资基金合伙企业等。据绿城2017年年报披露，绿城在该项目持有39%权益。

再来看看目前正在开发的济南玉兰花园项目，其开发商为济南东创置业，济南高新控股旗下企业的东安置业和绿城各持该公司50%股份。玉兰花园项目的运作主要由绿城操盘，2015年，绿城入股济南东创置业。

经济导报记者近日在玉兰花园项目处看到，该项目目前正在蓄客，由于头顶绿城光环，销售价格也较高，即将推出的产品对外释放的价格在2.6万元/平方米左右。

部分项目无股权关系

大致看，济南上述5个项目由绿城直接掌控，它们也出现在绿城中国的年报中。除此之外，绿城在济南的项目则是在绿城“代建”版图中。

负责绿城“代建”业务的公司是绿城房地产建设管理集团(下称“绿城管理集团”)，其也是绿城中国的全资子公司。

经济导报记者从绿城官网上看到，截至2018年3月31日，绿城管理集团项目板块包括了济南的4个项目，分别是绿城·济南兰悦、山东高速绿城·长清兰园、绿城商河·济南百合花园、中康绿城·章丘百合花园。第一个项目为资本代建，其余均为商业代建。

据经济导报记者了解，绿城代建的业务模式分为3种———政府代建、商业代建、资本代建。其中，商业代建是由已拿地或计划拿地的委托方承担全部或部分资金，绿城管理负责项目开发管理，并收取一定比例的服务费。

而对于资本代建模式，委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且可能并未获得地块的土地使用权，绿城管理为此类具有房地产投资需求的金融机构，提供从项目研判、土地获取至房产开发的服务。

这些代建项目都被冠以“绿城”的名字。不过经济导报记者注意到，绿城与这些项目之间并无股权关系，只是代建和输出管理，而且项目大多不在济南主城区。

比如，近期出现业主维权的中康绿城百合花园，开发商是济南中康房地产开发有限公司，从项目介绍看，该公司隶属山东大汉集团，绿城不持有股份。

此外，绿城兰悦的开发商山东新基立房地产开发有限公司，是由德邦创新资本100%持股;高速绿城兰园的开发商济南汇博置业，由山东高速持股100%;绿城商河百合花园开发商济南浙鲁盛业房地产开发有限公司，由山东美天置业持股99%。

经济导报记者注意到，在德州(楼盘)齐河县与济南接壤的地区，还有一个绿城管理集团的项目，案名为安德湖小镇，由安德湖投资发展有限公司开发，当地企业永锋集团100%持股。

经济导报记者此前在齐河黄河大道以西、309国道以北看到，该项目竖起的围挡上写有“永锋集团与绿城集团强强合作营造特色小镇”。

该项目部分已成交土地的摘牌人是永锋旗下企业。安德湖项目的体量非常庞大，由永锋拿地，绿城管理集团操盘。据悉，永锋还与绿城合作开发了位于德州的其他项目。

旗下多个分支

值得一提的是，绿城代建旗下还有一些分支，包括绿城置业发展集团等平台公司。

根据绿城官网介绍，绿城置业发展是由绿城管理集团出资占股5%、与其他法人共同组建的平台公司，授权使用绿城品牌，主要从事房地产自投开发及承接代建等业务。

绿城置业发展集团也是唯一由绿城集团创始人、绿城中国董事会联席主席宋卫平担任董事长兼法定代表人的绿城代建集团。

据经济导报记者梳理，在济南，截至目前，由绿城置业发展管控的项目包括绿城·济南梦想小镇和位于济阳的绿城·荷畔春风项目，前者属于商业代建，后者由绿城置业发展自己拿地。

绿城梦想小镇项目位于济南新东站片区，该项目公开信息显示，投资单位为国美酒业集团股份有限公司，管理单位为绿城置业发展有限公司。

济阳的绿城荷畔春风项目所在地块，是由绿城置业发展于今年5月4日拿地，开发商为绿城置业发展旗下的济南绿发置业发展有限公司。

代建已经是绿城一大重要的业务板块，绿城中国截至2017年底的可售货值储备中，代建项目几乎占到一半，不过从销售额占比看，代建占了29%。绿城方面还称，将把三四线城市空间腾挪给代建项目。

绿城下的这盘“代建”棋，用一个专业术语描述，即为“轻资产”。就在不久前，绿城的业务板块刚被重塑，分为轻重资产领域。

目前新架构中，重资产投资开发领域，包括绿城理想小镇、杨柳郡两大开发平台和垂直管控的杭州亚运村项目公司，以及浙江、北京、上海、济南、成都、广州、武汉、海外等8个区域公司。

轻资产领域，包括绿城管理、绿城资产、绿城理想生活、绿城房屋科技和绿城雄安公司等5个集团公司。

在合富辉煌山东分公司副总经理许传明看来，在绿城的业务体系中，代建是很重要的一块业务。这种轻资产的运作模式有利于企业快速扩张规模，扩大品牌的影响力。同时，品牌影响力的扩大，也有利于企业反过来拿下更多代建项目。

绿城一直在使用“代建4.0”模式，把服务过程拉长，也透露出绿城对代建业务的野心。不过，随着合作、代建项目增多，也让一些问题暴露出来。

一位房地产业内人士对经济导报记者分析说，品牌开发商当然会尽力做好自己的品牌，但合作、代建项目过多，难免有些乱，毕竟做代建项目要尊重大股东的意见，这跟自己直接控股的项目还是有些不一样的。