养老第一目的地、度假第二目的地的昆明 楼市怎么样？

为什么说昆明是养老第一目的地，度假第二目的地?

7-8月昆明夏天气候有多爽?

昆明由于海拔高，纬度低，常年恒温18度。

冬天既不冷，夏天也不热，省会城市昆明是唯一的。

冬天温度低到一度、夏天高到二十八九度，本地人就会喊受不了了。

昆明三面环山，南接滇池。滇池水面面积有330平方公里左右，基本可以调节整个昆明的气温，也使昆明具有了很多的灵气。

有人说，昆明是中国难得的好地方。

好到什么程度呢?

在中国近现代史上，昆明长达2500年的建城史，从没有受到过任何大的灾难，大的战争、天灾均未波及。

还比如，开篇文章说的天气预报，你看到的每天都是多云有雨，昆明是有雨季的，但是，即便是雨季，这个时候也很少白天下雨，基本都是晚上下一晚，白天晴，相当神奇!

昆明，不分春夏秋冬路边随处可见各种颜色的花，清澈见底的水，干净大片的云，每个事物都能怡然自乐。

若对于个人的生活居住而言，绝对是块好地方啦~

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文艺青年来昆明，手机内存一般是不够用的!

青年人喜欢的风花雪月的大理、丽江、香格里拉;中老年人喜欢的西双版纳，腾冲，德宏，抚仙湖，都分布在昆明四周。昆明可以作为一个集散地存在。

数据显示，2017年云南省全年累计接待国内游客5.67亿人次，同比增长33.3%;实现国内旅游收入6682.58亿元，同比增长47.3%。

数据来源：云南旅游局、中商产业研究院整理

好吧，好吧，我们不是一个旅游公众号，还是回到楼市。

昆明占地面积是2.1万平方公里，常住人口大概在700万人。外来人口占到20%-30%的比例，相对于一线城市低很多。每年人口增长率大概在6%。

昆明交通也相较一线城市欠缺，但是长水机场是中国排名第7位的国际门户机场，特别是在一带一路大的战略下，昆明到北京、上海、广州的高铁也相继开通。我相信昆明这一轮上涨也和高铁的开通有很大关系。

昆明的经济形势很大程度上是和东南亚的经济形势紧密相关。在大的战略上，昆明是作为国际性的交通枢纽、面向东南亚的门户城市的战略地位来进行定位的。

— 片区价值分析 —

昆明房价在近半年时间里迎来了不小涨幅。以呈贡新区为例，在半年的时间里，翻了1.2倍左右，半年以前很多的房子在4000块钱，现在房价都奔着1万去了。

昆明东南西北四个区域有一个比较形象的描述，叫做东邪西毒南帝北丐。东邪是因为东边分布着一些专业市场，流动人口多;西毒是因为昆明不多的工业分布在西边，空气不太好。南帝是指南边靠近滇池，是传统的***;北边开发密度比较大，相对于南边的房价相对较低，所以称为北丐了。

昆明南帝北丐 示意图

昆明人口分布热力图

昆明房价走势图

东片区

昆明的东边，我认为是昆明发展较为缓慢的片区，但也是昆明的门户片区，是其他省份进入云南的咽喉要道。在直径10公里宽的区域分布着长水机场、沪昆高速、沪昆高铁等大通道。现在有一些大的开发商如碧桂园、万科进入，使整个片区房价也迎来了一个大幅度上扬。目前高层住宅价格在7000-9000，洋房住宅价格在9000-13000。我得到信息，这个区域在下个月会拍卖一片地，楼面价起价已经超过8000了。

昆明东部是最值得关注的片区，因为基建配套包括通勤条件会在未来2-3年迎来大幅度改善，对房价上涨起到提升作用。

南片区

昆明的南边，是传统的豪宅区，类似郑东新区。土地，空气比较好，几乎聚集了昆明所有高端项目。但问题是，近半年来南片区住宅价格上扬幅度在60%左右。

南边的高层住宅在10000-15000，洋房在15000-20000，价差比较大。

高层住宅有些项目正对滇池，售价可到20000-25000左右。

如果希望在昆明有一个度假的场所，这边的房子是可以考虑的。

西片区

昆明的西片区北侧，城市发展比东边稍好，但也不是特别快。住宅售价在8000-10000，前段时间新希望拿了一块地，楼面地价已经超过了6500，溢价比例210%，大大超出昆明业内预计。

西边规划了两条地铁线，包括宜家的进驻，提升了片区价值。

但是西部的南侧，就有点尴尬，前不着村后不着店的感觉，未来很久是一个独立的存在。

北片区

昆明的北片区，北丐的帽子已经甩掉好多年了。昆明北面应该是整个昆明城市里，最像是个城市的区域，包括高楼、规划、交通都做得比较好。因为是高密度开发，昆明1/3以上的人口在北边生活，人口密度比较高。

整个北面发展是从2005年开始的，从城市的副中心一直规划到山水新城、生态公园等等。现在开发业态以高层、小高层、别墅为主，房价在9000-14000之间。北边土地更为，没有出现太高端的物业。

小结：客观来说，昆明房地产价格从2001年的1000左右，2005年的3000，到2008年5000-6000,直至现在均价过10000。整个市场波动不像一线城市那么明显。昆明这半年房价有了不小上扬，相对一线城市回报率蛮高。而且现在昆明市场上能够寻找到租售比比较合适的物业。租金回报接近8%-10%的项目是能找到的，长期回报来说可以。