越限越涨 昆明人连二手房都快买不起了

如果说，昆明限购就像如来佛祖的手掌，那昆明楼市就正是那孙猴子。面对风头越来越盛的房价，再不把这五指山压下来可就真“管不住”了。但是，道高一尺魔高一丈，这限购五指山压住了新房，却偏偏从指缝中遗漏了这二手房，面对日益高涨的住房需求，二手房是否会撒脱变成“二手烦”呢?

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需求外溢 二手房价或将“倒挂”

说起这7月1日的昆明限购，对于投资客来说真是有人欢喜有人愁。欢喜的是，可以消磨掉大批投资客不能再一网子批量购买新房的耐心;愁的是，新政对于公寓、二手房并没有限，而这从侧面催生了二手房交易市场的火热。大量投资性需求，极有可能外溢到二手房，让二手房进行一轮新的“补涨”。

在昆明房价一路飙升的这两年，新房房价连续看涨让人慢慢“高攀不起”，如果在政策的加持下，挤压了更多消费客群往二手房市场靠拢，那么昆明新房与二手房之间的价差会越来越小，未来极有可能出现价格“倒挂”的现象。

我们先来看一组数据，在限购实施一个月后，8月国家统计局发布了《2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，7月份昆明二手住宅环比上涨2.3%，挤进全国前五，同比上涨10.3%，涨幅排名全国第四。

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除此之外，近日，住房大数据联合实验室公布了2018年6月大数据房价(二手房)中位数调查，其中昆明位居全国二手房价单价中位数第44名，昆明的房价中位数为11039/平方米。

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中位数是指把一组样本的变量值按升序排列，或者按降序排列，处于中间位置的那个数就是这组样本的中位数。由于平均房价极易受到极小值或者极大值的影响，受影响后的数据并不客观，因此房价中位数比均价要更能真实地体现房价水平。可以看出，在昆明限购出台前，昆明二手房房价就已经开始追赶新房的价格。

调控带来连锁反应 未来隐患重重

每一轮房地产市场的深度调整，所带来的连锁反应，是多样化的。正是因为政府对新房的调控更直接、力度更大，而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的，所受政策的影响相对更小。所以，现在中国多数城市都出现了不同程度的一二手住宅价格倒挂现象。

但对于一个处在城市化进程的城市来说，正常情况下，一手房的均价是比二手房要高。在昆明，新房价格高是事实，但很多配套还不完善，并且是期房或会面临“烂尾”的可能也是事实，同时在限价的压制下，昆明新房价格一日一价的情况也很难再现。因而调控带来的连锁反应之一，就是客户在购买上越来越理性，那些地段不错、配套相对完善的“次新房”便成为了重要选择。

而这些优质“次新房”如今价格也不低了，根据有关媒体统计，目前昆明二环内在售价的二手房售价基本突破2万元/㎡，比如滨江俊园，翡翠湾、同德昆明广场。这些二手房的价格已经远远高出昆明新房均价，或是与同区域的类似的新盘价格持平，但是依旧受到追捧。

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二手房价格倒挂，只会让买新房的人越来越多，导致楼市继续高烧不退。因为“买到就是赚到”，作为投资客来说转手就能赚更多的差价，何乐不为?但二手房市场是一个市场化的行为，价格的外来干预情况较小。面对着供求决定着价格，二手房不限购也不限价，新房市场越规范，价格有限价政策踩着，如果供应跟不上，那二手房市场只会越容易出现价格不停的上涨。

原本限价是为了限制房子的销售价格，这样可以让更多的老百姓以一个比较低的价格买到房子，也可以去限制炒房者的炒房预期;但如果限价只限新房，且供应也满足不了需求，反而让二手房受到追捧，助推二手房价格上涨，甚至超过了新房价格，那么，我们要面临的除了“一手烦”还会有“二手烦”了。