针对海南沿海9城32个楼盘 到底值不值得买？

针对海南沿海9城32个楼盘进行踩点考察，总结分析得出海南当前楼市情况。

截止2018年3月海南楼市整体情况库存史上最低海南商品房即将迎来供不应求的时代这3天考察，我们进到这些楼盘的售楼部，听到最多的回应是：不好意思，我们目前已经没货了;不好意思，我们只剩下最后XX套房了，必须要一次性付款才能认购。很显然，这一刻海南买房最核心的问题已经不是价格贵不贵、能不能按揭的问题，而是有没有房子可以买的问题。

这一刻，在海南政府严格控制商品房住宅用地基础之上，再加上海南现有库存不足，海南商品房正式迎来供不应求的时代。

价格历史最高，海南房价正式跨入1万/㎡时代，一线优质海景房跨入3万/㎡时代

当前的现实是，海南已经没有低于1万/㎡以下的房子，如果有，那不是洼地，那是没有投资价值。也没有低于3万/㎡的一线优质海景房，如果有，绝对不是一线，也绝对不优质。所以整体上，我把项目分为：靠海不靠海来阐述。

① 靠海海口省会城市，海南经济政治文化中心，项目望不望海，靠不靠海不是最重要，所以海口望海项目不多，在这里我不做过多描述。

三亚如果是一线望海，没有5万/㎡想也不用想，如果是海棠湾，6万/㎡也只能是二线望海，而且几乎也没有什么货。

海南东线一线望海的房子，除了文昌外，都至少在3万/㎡以上，哪怕紧挨文昌的琼海博鳌，有一线望海楼盘既然叫价3.2万/以上。那么纬度更低、海景更好的万宁，尤其是陵水的一线海景房价格就更加可想而知!海南西线一线望海的房子，至少在1.8/㎡万以上，哪怕它是在海景并不突出的的儋州和昌江。而对于紧挨海口的澄迈，和紧挨三亚的乐东，一线望海，至少在2万/㎡以上。

② 不靠海海口不望海的、非核心地段的房子，至少在1.5万/㎡以上;而地段稍微好一些，卖到2万/㎡也是很普遍的事。

那么，你再问我现在海南有没有投资价值呢?

我也很明确的说有，因为人们对美好生活需求只会愈演愈烈。当然，部分区域和项目会存在一些项目性、信息不对称性、时间节奏点、未来购房需求演变等方面的因素，导致现在价值还没有被价格完全被填平(我们考察就是要找到这样的项目进行投资)。同时，房地产作为资金蓄水池这个特殊性，它的价格往往都是跑在价值之前，而如果你想等到它的价值完全符合当前这个价格的时候，它已经又去到更高的价格了。

海南一系列政策下，导致住宅项目更

① 严控拍地，禁止海岸带一线土地用于商品住宅开发海南最有价值的房子就是靠海岸线的房子。海南整个海岸线长约1822.8公里，刨去岛屿海岸线，其中自然岸线长度约1226.5公里。但是仅有785.7公里可供开发利用的自然砂质海岸线。而当前已经开发利用达320公里以上，接近一半了。(2015年数据，现在只会更多)而国家海洋局印发的《海岸线保护与利用管理办法》明确提出。截止2020年，海南省自然岸线保有量不得低于55%。也就是几乎可以直接说，海南以后将很少再有一线海岸土地拍卖了。去年9月28日海南省政府已经明确：海岸带可供开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，严格加强海岸带管理和保护海洋生态环境。直白来说是什么意思呢?也就是海南以后再也不会批一线望海的项目和产品了。

所以导致现在海南靠海项目，尤其是看海的项目和产品，已经成为超级抢手货，价格贵不说，一经推出，几乎是一扫而空。所以为什么东线除文昌外，只要是一线望海的产品都在3万/㎡以上，而且价格贵是一回事，更重要的是大家都缺货，一些有货的要么是设计奇怪的公寓，要么就是在提前交钱认筹等摇号而且还不能做按揭。② 停止批建100㎡以下的商品房住宅去年9月29日，海南政府颁布政策：停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设，包括酒店式公寓。

那么很明显的一点是，因为面积抬高，未来海南买房的总价和门槛也越来越高，很多以前买得起海南房子的人现在未必买得起了。说白了海南也在赶人，同时也在吸附支付能力强的优质客户。而因为这个政策，我在考察中看到最直接的一点：很多几乎快要买断货的项目，后期的地也未见动工，也没有明确的后期报建规划。事实上，面对必须全都建100㎡的新规划，开发商心里也没底，毕竟全部都得找有100㎡以上购买能力的客户并不是那么容易。所以，当前海南开发商都心照不宣的暂不急着开发新地块，进一步加剧了市面上现存可售货量更少，在这样的背景掩护下，当前的剩余可售货量就可以更加快速并且高价的出货。海南的项目盈利节奏本身就是一年饱两年饥，而这一刻，至少在饥饿来临之前必须要吃到最饱。

海南而立之年，面临的挑战和机遇，未来发展值得期待

① 海南建省30周年，而立之年会有大动作海南从1988独立建省至今，已经到了而立之年。从今年的2月2号外交部向全球推荐海南就可以看出，海南今年的发展必定会有大动作。个人认为海南的大变局会主要围绕“国际旅游岛、自贸岛”这两个核心概念来展开：

1.高达56个国家和地区将直接免签进入海南岛，推动海南岛成为亚洲，乃至全球真正的度假之都，体现真正的国际旅游岛之概念落地。

2.博彩业将逐渐在海南岛内开放，将成为全国唯一的博彩业集聚之地。一个以国际旅游度假闻名的国际胜地，博彩业似乎已经成为标配。(这个事情已经传闻已久了)

3.将打造全国最大的海洋自贸区，离岛免税及国际服务更加便捷。据悉目前海南自贸区方案已经上报中央，海南自贸区将会拥有更多的优惠政策，不仅包括离岛免税商品，同时还将包括更多的国际娱乐场合及国际医疗服务。今年是海南国际旅游岛10年规划(2010-2020)的倒数第3年，客观来说海南过去7年的发展的确有点差强人意。现在已经离国际旅游岛快要交作业的最后3年，海南岛一定会奋起直追，至少不能辜负国际旅游岛这个美名，而且在本届政府说到就要做到的强执行的作风下，海南的发展还是很值得期待。② 取消部分市县GDP考核指标，着力发展服务业等特色产业

挣钱的事情交给大陆，花钱就到海南岛花，这就是海南最好的发展出路。基于这个政策，一方面让我看到了海南商品房的更具价值性，物以稀为贵，以后少开发商房子多保护环境和发展服务，海南的房子就会更具率居养老价值。一方面，如何突破房产依赖，打造新型服务业或其他特色产业发展新局面，对海南也是一个挑战。③ 旅居养老需求强喷，如何服务和留住上岛人群是挑战截止到2017年，中国65岁的老龄人口已经达到1.6亿，占总人口率的11.4%，国际标准，当一个国家或地区65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

很显然，我们已经是一个老龄人口国家。而面对这种养老需求井喷之下的中国，必须要有一个气候舒适、环境优美、空气优质、医疗条件优越的地方来满足这种巨大且强劲的养老需求。而海南除了医疗条件还有待改进之外，其他三大要素，我相信它说它排第二，没人敢说自己排第一(云南躲在背后不敢出声)。

海南发展背后的巨大机会。如果仅仅是大雾而人不多也就是来海南度假过节的人并不是那么多，怎么会导致接近2万辆自驾游的车排长龙堵在港口等待离岛呢?

也就是这个地方有没有长期发展的价值和空间，对于房地产，最核心一点就是人口。

临高

整体价值：相对靠海口，且海域相比海口、澄迈略优质建议：适合不愿以3万/㎡买东线海景，或2万/㎡买东线非海景房的人。但只考虑选靠海项目。关注区域及项目：临高角板块 重点项目：长岛蓝湾、以及2018年新推项目：富力悦海湾。4

乐东

整体价值：靠三亚、属纬度18°以下热带区域建议：只选靠海项目，且不愿意以3万/㎡买东线海景的人关注区域：龙沐湾板块 重点项目：中和龙沐湾5

三亚

整体价值：中国最具热带特色国际旅游城市，中国最南端的生活城市(除三沙)、整个城市坐北朝南，旅游度假设施最为齐全，海域非常漂亮，知名度全海南最高，纬度最南冬天气温全国城市最高。所以理所当然，在90%都是外来人口买房的现状下，三亚的房价去到全海南最贵，也是理所当然。如果海南是一座城市，那么三亚就是海南的CBD。建议：养老的重点关注非靠海项目、旅居度假关注靠海项目，低于3万/㎡预算，300万全款资金者请绕道关注区域：①吉阳区迎宾路版块(养老)②红塘湾版块③海棠湾板块(如果是土豪不差钱，最建议该板块，国家级海岸，最漂亮的海景，不过要注意40年酒店式产权问题)6

陵水

整体价值：紧靠三亚，三亚价值外溢最大之地，国际旅游岛先行试验区所在地，纬度18°以内，海景海域漂亮。建议：买不起海棠湾项目但是又想追求最美海景的，重点关注关注区域：①清水湾板块，重点项目：雅居乐清水湾②香水湾板块，重点项目：荣盛香水湾7

万宁

整体价值：东线城市，投资价值排在三亚、陵水之后排第三的城市建议：万宁可选不多，养老选兴隆，度假旅居选神州半岛关注区域：①兴隆镇(养老)②神州半岛(旅居度假) 重点项目：中海神州半岛8

琼海

整体价值：东线城市，因为博鳌论坛让它知名度大燥建议：琼海买房，唯一可选之地为博鳌小镇，且只能围绕12公里的海滨大道两侧选择;博鳌的海岸线以及沙滩非常一般，旅居度假价值不高，更多偏向养老自住。关注区域：博鳌滨海大道版块9

文昌

整体价值：靠海口，海南历史文化名城建议：一定要买靠海区域，文昌两大靠海版块：清澜半岛版块，该板块几乎都是小开发商在建设，规划比较乱杂，而且因为处于半岛位置，海景视野受限，不能做到一望无际!月亮湾板块，大开发商扎堆，因为交通原因：门前快速未完全开通、连接海口铺前大桥未通，海景海域相对不错，所以是个比较有潜力的板块。关注区域：月亮湾板块，重点关注项目：富力月亮湾、世贸怒放海

海南考察的整体结论和买房标准(核心中核心)

考察结论

不管从基本面还是技术面，海南未来10年发展都值得期待。基本面：国家政策大力支持、国际旅游岛的打造、旅居养老需求的井喷。技术面：人为控制拍地量和节奏、不再批复100㎡以下面积、取消大部分县市的GDP以及固定投资考核、内陆严限而海南至少家庭可购买一套政策。两个面相结合，海南未来可期!