上市房企利润：万科连续19年霸榜 日赚超7000万

楼盘网5月4日消息 多年以来，公募REITs在我国迟迟难以取得实质性的进展，随着国家推动建立租购并举的住房制度，公募REITS或许将在住房租赁领域取得重大突破。近日，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》)，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

这是在政府层面首次出台具体和专项的文件支持资产证券化发展。在业内人士看来，对长租公寓、写字楼、商业地产等物业的持有者和运营者来说，将迎来巨大的政策“风口”。但是在住房租赁金融化和资本证券化道路上，仍存在资产转让、业主违约等风险，应该注意避免跑偏和入坑。

1 资产证券化快速推进

对公募REITs来说，《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》以从上而下的方式落实，或将得到快速推进。

《通知》指出，住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，引导社会资金参与住房租赁市场建设，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，丰富资本市场产品供给等。

在窝趣创始人兼CEO刘辉看来，目前的长租公寓现状是，一次性投资十年，最快四年才能，回报率是4%-6%,需要很多年才能赚钱。但是资产证券化加速了这个过程，能够让十年二十年甚至更久的利润在今天兑现，这是资产证券化最核心的内容。

资产证券化快速推进背后是近几年来以长租公寓为主的租赁市场的快速增长。据链家研究院发布的报告显示，目前中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，预计2025年将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。但是普遍遇到的问题是，短时间内难以盈利。而解决的办法之一就是，降低建设运营和持有成本。

这也使得过去几年，类REITS和ABS(是以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。)呈现快速的增长。据Wind资讯显示，2017年中国类REITs市场快速增长，发行规模增长显著。国内市场共发行16单类REITs产品，发行总额379.67亿元，较2016年增长156.10%。而在长租公寓领域，也出现了REITS和ABS案例，诸如魔方、自如成功发行ABS产品，新派公寓、保利地产(600048,股吧)、碧桂园等的长租公寓成功发行类REITs产品。

租赁市场的快速发展以及对于融资需求、资金流动、盈利模式等问题的亟须破局，都推动着真正的资产证券化产品落地。而住房租赁资产证券化文件的发布，给巨大需求以出口。

不过距离真正的公募REITs落地仍有一段路要走，包括法律依据、股值问题、税收减免、配套融资、靠谱的基金管理人等等。不过刘辉认为，真正的公募REITs在两三年左右一定会出来。

2 集体租赁房将获优先

毫无疑问，随着资产证券化的进一步推动，住房租赁市场将迎来大的发展风口，但这其中最大的利好莫过于集体租赁住房市场的发展。《通知》指出，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

众所周知，为了推动租赁市场的发展，2017年8月，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京(楼盘)、上海(楼盘)、沈阳、南京(楼盘)、杭州(楼盘)等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

在北京，2017-2021年，将计划供地1300公顷，建设50万套集体租赁住宅。“十三五规划”中，上海提出未来供应70万套租赁房的计划。在广州(楼盘)，2017-2021年，租赁住房用地计划供应825万平方米。未来五年，集体租赁住房将成为一二线城市租赁市场主要的供应主体。

事实上，集体建设用地建设租赁住房，这个潜在的巨大市场蛋糕，已经有房企率先入场。以北京为例，此前，万科出资入股了大兴一幅集体建设地块，主导住房租赁项目的建设与后期产品运营。还有首创置业等房企，正有序参与到大兴集体建设用地建设租赁住房项目中来。

在乐乎城市青年社区创始人、CEO罗意看来，北京五年50万套的集体租赁住房的供应，虽然还没有落地细则，但是在如火如荼地展开，且单个地块并不是很大，一个项目大概有七八百套的供应，如果按照50万套计算，将有600-700个项目，尽管今天资产证券化合规性还存在问题，但是国家在推动租购并举国策的时候，顶层设计一定想得非常清楚。在集体租赁住宅领域，在资产证券化的支持下，如果要真正大规模实现退出不会有那么多风险存在。

“每个城市集体租赁住房政策的落地速度比我们想象得要快，所有的运营企业都押注集体建设用地。”罗意如是说。

上市公司2017年报披露已经收官。2016年是楼市暴涨的一年，2017年进入楼市调控期，“房住不炒”为政策核心的导向。那么，从2016年暴涨再到2017年的调整，上市公司房企过得怎么样?业绩如何?

凤凰网财经统计发现，2017年150家房企净利润总额为1817.33亿元，其中排名第一的是万科A，净利润为280.52亿元，日赚超7600万元，同比增33.44%。

150家上市房企中，2017年净利润亏损的10家，其中中弘股份(000979,股吧)亏损最多，净利润为-25.11亿元，其次为宁波富达(600724,股吧)、中润资源(000506,股吧)等。2016年排入前十名的雅戈尔(600177,股吧)和泛海控股(000046,股吧)并未上榜前十名，而泛海控股从第10名滑至14名，变化最大的是雅戈尔，从第9名滑至第87名。

万科连续19年蝉联榜首去年日赚超7000万

凤凰网财经统计发现，150家上市房企2017年净利润排名第一的是万科A，净利润为280.52亿元，日赚超7600万元，同比增33.44%，而2016年同比只增16.02%，略高于2015年15.07%。2004年，万科A超越陆家嘴(600663,股吧)夺得上市房企年报净利润第一席位，此后一直稳居第一名19年。

不过在万科A亮眼的净利润背后，营业收入增速却不尽人意， 2017年，万科A实现营业收入2428.97亿元，同比增长1.01%，远远落后于净利润增速。在资产负债方面，2017年万科A资产增速不敌负债增速。截至年末，万科A资产总额为11653.46亿元，总比增长40.29%，负债增长3096.75亿，同比增长46.29%，总额为9786.72亿元。这已经是万科连续第二年资产增速落后负债增速了。2016年末，万科A资产增长35.89%，负债增长40.85%。在2017年业绩发布会上，郁亮表示，住房全面紧缺的时代已经结束，房价单边快速上涨时代也已结束，地产行业了必须要作出改变。

此外，近期钜盛华的大幅减持引发了业界关注，仅仅4月钜盛华就两次减持万科，套现45亿元或已获利14亿元。宝能系大举退出万科意欲为何?央视财经评论员薛建雄表示，宝能不能实现控股，肯定想早点获利退出。如今万科表现良好，有大量机构希望入场，宝能刚好可以转让股份给他们，逐步退出。

除了万科A，净利润超百亿的上市房企还有赫赫有名的两大央企，保利地产和招商蛇口。2017年，保利地产净利润为156.26亿元，同比增25.80%。2008年，保利地产超越雅戈尔夺得了净利润亚军席位，至今10年一直未改变排位。作为央企龙头房企的代表，保利在资金优势明显，拿地扩张速度一直相对激进。但从克尔瑞排行榜来看， 2017年碧桂园、万科、恒大的销售额分别为5508亿元、5298.8亿元、5009.6亿元。在销售规模上，保利地产和第一梯队已拉开2000亿元的差距。2016年收购中航，2017年整合保利置业，设立项目跟投制度等，从保利地产的一系列内部调整可以看出，其正在努力追赶5000亿梯队的脚步。

值得一提的是，与保利地产净利润相反，营收和现金流量净额表现却大相径庭，2017年，保利地产营业收入1463亿元，同比下降5%，主要是受项目结转进度的影响。而在150家上市公司房企排名中，保利经营活动产生现金流量净额排名倒数第一，为-292.96亿元，上一次保利现金流为负还是2014年。据年报显示，2017年保利地产共拓展项目204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元，同比分别增长88%和128%，平均楼面地价6118元/平方米。其中，一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82%，并且保利加大了核心城市周边三四线城市的深耕、渗透。

2017年年报数据显示，招商蛇口净利润为122.20亿元，同比增27.54%。近两年来，依托着招商集团的央企背景，与国企、央企展开战略合作实现低成本拿地，实现了扩张之路， 2017年其先后与武钢、昆钢签订合作协议，获得大量低成本土储，进入2018年，又以8.72亿元的交易价格收购东风汽车房地产80%股权，从而获取了武汉(楼盘)及十堰(楼盘)的9个项目等。此外，招商蛇口充分利用央企优势，在房企融资难度加大的情况下，不断拓展融资渠道，2017年完成50亿元中期票据的注册和发行，获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元和携手建设银行(601939,股吧)完成银行间市场首单长租公寓等。

3 资本是蜜糖也是深坑

《通知》明确发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近两年无重大违法违规行为。

在安歆公寓创始人兼CEO徐早霞看来，企业不管是推行ABS还是REITs等其他证券化方式，“不是你想做就能做的，什么叫很好的现金流?意味着收入是健康的。什么叫良好的公司治理?意味着合法合规纳税、社保一样都不能少”。“想要获得资本市场的认可，有一段很长的路要走，一场艰难的仗要打。”

即便是真正走上了资产证券化道路，也并非万事大吉。铂顿国际公寓创始人CEO郝磊认为，“走资产证券化道路要想清楚，如果走了这条路，没有强大的运营能力，将来会出问题的，这个将来是坑，如果你现在的运营基数打得好，对客户体验、对产品、商家组合做得好，获客能力强，内部成本管控好，就有巨大的能力敢接这个球。”

资产证券化只是手段，而无论是长租公寓抑或是集体租赁住房，想要取得长足的发展并得到资本市场的认可，归根结底还是产品、服务与运营要做好。

在寓居CEO刘斌看来，REITs导入的结果能实现两个增值：一是运营的收益，有利润股东才能分红;二是REITs资产溢价，这可能是运营方控制不住的，只能锦上添花。

辉盛国际管理有限公司中国北区总经理潘英培表示，资产证券化不是为了退出而做，而应该是为了更长久的、可持续的经营，也就是“赚钱”，必须要想着怎么给股东带来回报、怎么给市场信心。

中弘股份为房企“亏损王”净利润下滑1688%

在150家上市房企中，2017年净利润亏损的10家，其中中弘股份亏损最多，净利润为-25.11亿元，堪称房企“亏损王”其次为宁波富达、中润资源、*ST天业、凤凰股份等。资料显示，中弘股份成立于2001年，总部位于北京(楼盘)，以商业地产、文化旅游地产等核心物业开发与运营为主，坚持“1+x”的发展战略，立足北京，深入开发海南(楼盘)、山东、浙江、云南、吉林等全国多个省市。2010年左右，中弘集团借壳*ST科苑，并更名中弘股份，公司大举向旅游产业转型扩张，频频实施资本运作。

2017年报显示，公司实现营业收入10.16亿元，较上年下降77.18%;营业利润为负25.7亿元，较上年下降1355.51%;归属于上市公司股东的净利润为负25.11亿元，较上年下降1688.01%;基本每股收益-0.30元;每股净资产0.87元，而且年报被会计律师所出具了“非标”意见。其中，营业收入中房产销售为-3.48亿元，公司称，房产销售是收入和利润的主要来源，目前公司的房地产业务主要位于北京、济南(楼盘)、海口、安吉、长白山(603099,股吧)等城市，其中北京所占比重较大。其他收入包括控股的两家香港上市公司KEE和中玺国际所带来的收入、物业管理收入、餐饮收入等。中弘股份表示，公司跟行业内规模较大企业相比，公司规模偏小，主营收入较低，综合实力与行业内先进水平仍有一定差距。

年初，中弘股份发布了业绩预告亏损的修正，其中提到短时间内导致亏损增减14.8亿元的原因有两个：一是原本公司判断为可以资本化的新增有息负债被审计师判定为不符合资本化条件，导致财务费用增加13亿元;二是公司的御马坊项目在2018年一季度发生退房导致收入减少1.8 亿元，共计减少利润约1 亿元。

此前，中弘股份就因“连环债务”等受到监管层的关注，仅仅四月就公告多起违规被罚信息。2017年底，公司旗下浙江新奇世界影视文化投资有限公司债务利息违约的消息就被曝光。2018年1月2日，中弘股份公告称，公司控股股东中弘集团持有的公司全部股份被司法冻结，原因系其对外提供20000万元的债务本金及利息1350万元担保逾期所致。1月6日，大公国际将中弘股份主体信用等级调整为BBB-，评级展望维持为负面。2月14日和2月28日，中弘股份两次公告，公司控股股东中弘集团持有的公司全部股份被司法轮候冻结。3月16日，中弘股份发布公告宣布，公司及下属控股子公司累计逾期债务合计金额为11.56亿元，4月23日，公司再次发布公告，公司及下属控股子公司新增逾期债务本息合计金额为11.15亿元，总共22.71亿元。巨额违约给中弘股份带来一系列诉讼，截至3月16日，中弘股份及下属控股子公司作为被告涉及的诉讼合计涉案金额22.69亿元，全部为各类借款合同纠纷。

中弘股份年报显示，其经营活动现金流净流量连续5年为负，2017年经营活动现金流缺口为20.75亿元，此外，中弘股份投资活动产生的现金流缺口为91.20亿元，是经营活动缺口的4倍多。

前6名单未有变动雅戈尔业绩大幅下滑

据Wind统计，150家上市房企中净利润排名前十依次为万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福、金地集团、新城控股、荣盛发展、新湖中宝和陆家嘴。2016年，净利润前十排名为万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福、金地集团、新湖中宝、荣盛发展、雅戈尔、泛海控股。

相比2016年净利润排名，2017年排名变化不大，前6名房企排名未有任何变动，新湖中宝和新湖中宝交换此前第7、8的排名，而2016年排入前十名的雅戈尔和泛海控股并未上榜前十名，而泛海控股从第10名滑至14名，变化最大的是雅戈尔，从第9名滑至第87名。

1998年上市的老牌企业雅戈尔被业界称为“不务正业”，目前的主要营收和利润分别来自对外投资和地产业务，再加上自家的服装业老本行。据不完全统计，1998-2017年期间，雅戈尔服装合计产生净利润95.9亿元，地产业务合计取得的净利润为106.8亿元，投资业务合计净利润为127.3亿元。4月23日晚间，雅戈尔发布了2017年业绩预告更正公告，预计2017年扣非后净利润与上年同期相比，将减少27.88亿元，同比降低116.57%左右，2017年雅戈尔实际净利润为2.97亿元。主要原因为公司将2017 年度计提中国中信股份有限公司资产减值准备33.08 亿元由非经常性损益调整至经常性损益。2017年年报显示，雅戈尔地产板块完成营业收入48.91亿元，较上年同期下降52.35%。

2017年雅戈尔以近40亿元的价格拿下了位于宁波、舟山的三幅地块。前不久，雅戈尔旗下全资子公司苏州(楼盘)琅壹达企业管理有限公司又斥资10亿元，通过网络竞价成功竞买下天津亿豪大厦。“雅戈尔似乎有战略调整的迹象，此前雅戈尔地产业务主要是房地产开发以及住宅销售为主，而此次竞拍的是一宗商业地产项目。在楼市调控趋严的大背景下，雅戈尔营业收入下降，此举有向股权长期投资收分红和房地产商业持有转变的迹象，或二者并重。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

值得一提的是，在2017年净利润榜单前十出现了两家新秀，分别为陆家嘴和新城控股。实际上，陆家嘴并不算新秀，反而是老将。陆家嘴2017年净利润为31.30亿元，同比增18.17%，在万科A登上榜首之前，曾在2002和2003年蝉联净利润榜单第一名。不过从营收来看，陆家嘴表现不尽人意，2017年实现营收93.25 亿元，同比下降27.2%。为何减收不减利?这是由于来自投资收益项加分，四季度陆家嘴将持有渣打银行大厦的佳寿公司51%股权转让，带来8.21 亿的净利，与此同时，16年转让佳寿公司49%股权的处置行为结转计入当期投资收益，合计17.16 亿。

相对而言，新城控股的财务数据显得更有潜力。2017年实现营业收入405.3亿元，同比增长44.9%，实现归母净利润约60.9亿元，同比增长99.7%。2017年销售额1264.7亿元，同比增加94.4%，销售均价增长21.5%。

4月27日晚间新城控股发布一季度业绩报告称，报告期内， 净利润为3.6亿元，较上年同期增752.61%，营业收入为51.79亿元，较上年同期增154.21%，基本每股收益为0.15元，较上年同期增650.00%。分析称，业绩受益于长三角地区房地产市场2015年四季度以来的持续热销，销售额及均价保持较快增长。公司拿地精准，比如长三角、环渤海和中西部地区均是人口净流入区域。